פורום תמ"א 38

 

ברוכים הבאים לפורום ייעוץ כללי – נשמח לסייע בכל שאלה ובקשה.

על מנהל הפורום, מר גיא ששון:

יזם נדל"ן, ממובילי ענף תמ"א 38 ודור שלישי למשפחת קבלנים הלוקח חלק פעיל בוועדת תמ"א 38 של התאחדות בוני הארץ ומשמש כיו"ר הוועדה המוניציפאלית של ארגון הקבלנים מחוז דן. ששון נחשב כפורץ דרך בתחום המימון הבנקאי לפרויקטים של תמ"א 38. בוגר תואר ראשון במנהל עסקים, עם התמחות במימון מ university of Michigan, ארה"ב, בוגר תואר שניMBA  עם התמחות בנדל"ן מאוניברסיטת חיפה ובעל תעודת שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי מקרקעין. בנוסף, ששון עוסק בהוראה והרצאות פרקטיות בתחום התמ"א 38 בקורס של התאחדות בוני הארץ, במרכז פישמן לנדל"ן של האוניברסיטה העברית, מרכז vcell ועוד.

בשנת 2007 הקים ששון את חברת ישראמיש השקעות בע"מ, חברה שחרטה על דגלה את המצוינות בבנייה וטיפול בעסקאות תמ"א מורכבות. פעילותה בתחום הנדל"ן למגורים עוסקת בשלושה ענפים מרכזיים: פרויקטים יזמיים, תמ"א 38 ותמ"א 38/2.

* אין בתשובות הניתנות בפורום להחליף ייעוץ פרטני מקצועי או משפטי.

בשליחת הודעה/תגובה אני מסכים/ה לתנאים הבאים:
חל איסור פרסם באתר/פורום הודעות/תגובות המפרות הוראות כל דין ובכלל זה תגובות בעלות אופי מיני, מאיימות, גזעניות, פוגעניות, מוציאות לשון הרע, מעודדות לביצוע הסתה, פוגעות בפרטיות, מזיקות, פוגעות ברגשות הציבור, מפרות זכויות קניין רוחני. האחריות הבלעדית לתוכן ההודעה/התגובה הינה של כותבה. ההתאחדות שומרת לעצמה את הזכות למסור את פרטי כותב הודעה/התגובה לכל גורם בהתאם לשיקול דעתה ושומרת לעצמה את הזכות למחוק הודעות/תגובות שפורסמו ו/או לא לפרסם הודעות/תגובות על-פי שיקול דעתה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהאמור בהוראה מהוראות תנאי השימוש באתר או בכל דין אחר. בכל מקרה של פרסום פוגע כאמור לעיל, גולשי האתר רשאים לפנות למנהל הפורום בבקשה להסירו.

הוסף/י הודעה
נושאים הודעה אחרונה
התנגדויות
אבי גביש
02/11/16 9:26
שלום ד במקרה שבקשה שאושרה בועדה מקומית להיתר בניה ולבקשה ישנם 3 מתנגדים מבניינים סמוכים,לפי שהוסבר לי בועדה המקומית עלי לחכות 30 יום עד להמצאת אישור המתנגדים רציתי לדעת איך סופרים את ה 30 יום
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • התנגדויות גיא ששון

    התנגדויות

    שאלתך לא ברורה, האם אתה יכול לחדד אותה?

תמא38-2 בשכונת רמז ראשון לציון
דני
19/10/16 22:35
אני גר בשכונת רמז(המערב הישן) באזור ולפסון יש לי מס שאלות 1איך אני יכול לדעת מה זכויות הבניה של הבנין(הבנין בן4 קומות 2דירות בקומה על עמודים שטח הכולל של המגרש500מטר 2לגבי ניוד זכיות איפו מבררים והאם אפשר לבנות בנין חדש בן4 קומות (2דירות בקומה) ולהעביר את הזכיות למגרש אחר בראשון תודה רה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • זכויות בנייה גיא ששון

    זכויות בנייה

    שלום, לגבי שאלה מס´ 1 – עליך לגשת לאגף ההנדסה ולגשת למהנדס הרישוי/ נותני המידע. אלו יספקו לך מידע בדבר זכויות התב"ע והתמ"א האפשריות למימוש במגרש הספציפי. לכבי שאלה מס´ 2- ברב המקרים ניוד זכויות בין מגרשים באותה העיר, מצריך תב"ע המגדירה בדיוק את פעולת הניוד, כולל הגדרה מדויקת של המגרש הנותן והמגרש המקבל . זהו הליך מורכב וארוך.

תמא 38-תקוע
יעל סודק
27/09/16 20:29
הוריי יש דירה בר"ג והם חתמו על פרוייקט תמא 38. לאחר מס´ חודשים הקבלן רב עם היזם והעבודות פסקו בלי להשלים את הפרוייקט.הפיגומים הורדו !היזם- מגיע לבניין ושבר את המרצפות הקיימות,חורץ בקיר החיצוני,לטענתו "מחפש" כבלים.הבניין רושת עי היזם במצלמות . הפרוייקט תקוע.רוב דיירי הבניין אנשים מבוגרים(כולל הוריי-75 ) מהיכן להתחיל/כיצד ניתן להמשיך את הפרוייקט כי הבניין/הדירות אינם ראויות למגורים!/מה הפעולות שצריך לעשות? תודה.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תמ"א 38 גיא ששון

    תמ"א 38

    שלום רב, צר לי לשמוע על המקרה. ראשית עליך לערב את עוה"ד שמייצג אתכם, לצורך בירור ישיר עם היזם, בדבר התחייבות ולוחות זמנים. שנית ככל וישנו בנק מלווה לפרויקט, הוא חייב להכנס ולבחון את הסוגייה וכיצד ממשיכים. על פיו יוחלט דבר. שלישית- ממליץ לקיים פגישה מסודרת עם היזם , כלל הדיירים ועוה"ד , לצורך קבלת הבהרות לגבי ההמשך ומשם תוכלו לדעת כיצד לפעול אם בכלל.

  • תמ"א 38 גיא ששון

    תמ"א 38

    שלום רב, צר לי לשמוע על המקרה. ראשית עליך לערב את עוה"ד שמייצג אתכם, לצורך בירור ישיר עם היזם, בדבר התחייבות ולוחות זמנים. שנית ככל וישנו בנק מלווה לפרויקט, הוא חייב להכנס ולבחון את הסוגייה וכיצד ממשיכים. על פיו יוחלט דבר. שלישית- ממליץ לקיים פגישה מסודרת עם היזם , כלל הדיירים ועוה"ד , לצורך קבלת הבהרות לגבי ההמשך ומשם תוכלו לדעת כיצד לפעול אם בכלל.

תמא בשטח קטן
אבי
21/09/16 22:11
שלום רב יש ברשותי דירה בבניין בן 3 קומות . שטח הבניין: חצי דונם בנוסף יש הפקעה מהעירייה של 5 מטר. בנוסף השכנים לא רוצים להתאחד עם הבניין ליד כי לא רוצים לשלם ועד בית גבוה. האם יש יזמים שימצאו כדאיות כלכלית בתנאים האלה?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

מנגנון חלוקת דירות התמורה בפרויקט הריסה ובינוי תמא38-2
שולה
20/09/16 21:59
מדובר בבניין רכבת ארבע קומות על עמודים, שעומד בפני פרויקט הריסה ובינוי תמא38-2, יש מחלוקת קשה באשר למנגנון חלוקת דירות התמורה. אנו צפויים לקבל תמורה שתתפרש בשני בניינים בקומות 5-12, יש מחלוקת בוועד, חלק גורסים כי הקומה הראשונה תקבל קומות 5-6 קומה שניה קומות 7-8 וכן הלאה. לעומתם יש בוועד הגורסים להיפך כי בבנין ללא מעלית קומה נמוכה שווה יותר מקומה גבוהה ולכן התמורה צריכה להיות הפוכה מהאמור לעיל, ולכל היותר צריך שמאי שידרג את שווי הקומות ובהתאם יחולקו דירות התמורה. המתנגדים טוענים ששמאות מכשילה את הפרויקט, מסרבים לשמאות וגם מסרבים להגרלה. מה המלצתכם?? אני בוועד, אני רוצה את הפרויקט ומאיימים להחזיר לי את יפוי הכח ולהפוך אותי לדייר סרבן אם לא אסכים לחלופה הראשונה לעיל. מתי וכיצד אוכל לערער על זה?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • מנגנון חלוקת דירות גיא ששון

    מנגנון חלוקת דירות

    שולה שלום רב, ראשית נבהיר כי לא מדובר בייעוץ שמאי, משפטי או כל ייעוץ אחר, אלא מניסיון שנצבר מפרויקטים רבים שבוצעו ולכן הכל כמובן פתוח להסכמות מול כלל הדיירים בבניין ואל מול היזם. לגופו של עניין, ככל הידוע לנו, במרבית הפרויקטים, הדיירים עולים קומה אחת מהקומה בו הם היו טרם הריסת המבנה. כך למשל דייר בקומה ראשונה עולה לקומה שנייה ודייר בקומה השנייה עולה לקומה השלישית. ולכן, עצם ההצעה שהצגת לפיה מציעים לכם להעלות מספר קומות בהחלט חיובית. כאמור, הנוהג שאנו מכירים מתאים יותר לחלופה הראשונה שהצגת. לגבי שמאי – שמאות לא אמורה להפיל פרויקט אלא לסייע לדיירים להבין האם הם מקבלים תמורה ראויה, אולם יש בכך עלויות לעריכת שומה ועל הדיירים להחליט האם הם מעוניינים לעשות כן. בנוסף, ככל ששאר הדיירים אינם מעוניינים בכך, ישנה אפשרות לכל דייר לשכור בעצמו שירות שמאי לבחינת התמורות שמוצאות לו ולקבל חו"ד שמאית פרטית. כמובן שהוא יידרש לשאת בעצמו בעלויות, אולם השמאות תהיה יותר פרטנית ולא לכל הדיירים. לגבי "דייר סרבן" – בגדול, ככל שיהיה רוב של 80% מהדיירים שיחתום על חוזה מול היזם, הרי שככל שיתקיימו הנסיבות שבחוק יוכלו הם לתבוע את מי שמתנגד אל מול המפקחת לבתים משותפים, וזו יכולה גם לאכוף את החתימה על המתנגד, ככל שהסירוב אינו סירוב סביר כהגדרתו בחוק. בכדי שהמתנגד יוכיח שהסירוב שלו סביר, הרי שהוא נדרש להוכיח זאת. בעניין שהצגת, לכאורה, המתנגד נדרש להוכיח שהתמורה שהוצעה אינה ראויה וסבירה ביחס לדירה שלו, ביחס לפרויקט וביחס לדיירים האחרים. בכל אופן, מומלץ ורצוי להגיע להסכמות באווירה חיובית ולהשתדל לא להגיע למקומות הללו של "דייר סרבן", מאחר שמדובר הן בריב בין השכנים והן בעיכוב של הפרויקט

סעיף13 בתמא 38
נדב
04/09/16 23:14
שלום רב, אושרה לי בקשה בתנאים להיתר בניה לתוספת ממד ומרפסת, אחד התנאים הוא ; ״הבנייה מותנית בחיזוק המבנה בהתאם להוראות סעיף 13 תמא 38״ חשוב לי להדגיש שלא בקשתי את ההיתר ע״פ תוכנית של תמא 38 אלא התוכנית לתוספת פרטית של ממד ומרפסת. מה זה אומר? אודה לתשובה נדב
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • סעיף 13 בתמ"א 38 גיא ששון

    סעיף 13 בתמ"א 38

    נדב שלום רב, ראשית יודגש כי המידע הזה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו מכירים את כל פרטי המקרה הספציפי שלך ולכן מומלץ בכל מקרה להתייעץ עם עו"ד לענייני תכנון ובניה. יחד עם זאת, לשאלתך נציין כי ככלל סעיף 13 להוראות תמ"א 38 קובע כי אם יש תכנית שחלה על בניין מסוים ושיש לבניין זכויות בניה שטרם נוצלו ומבקשים לממשן, הרי שרואים בכך היתר לפי התמ"א ויש להביא את הבניין לחיזוק בהתאם לתקן רעידות אדמה.

תמ"א 38/2 בהרצליה
בוריס
21/08/16 9:37
מחפש קבלן יזם לפרויקט תמ"א 38/2 בהרצליה. בניין של 6 דירות יש הסכמה של הדיירים. מחפשים קבלן/יזם עם קבלות שסוגל להוציא לפועל פרויקט מסוג זה.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תמ"א 38/2 בהרצליה גיא ששון

    תמ"א 38/2 בהרצליה

    בוריס שלום רב, ישנם קבלנים רבים העוסקים בתחום, ואיננו ממליצים על קבלן ספציפי. בכל אופן, הינך מוזמן לעיין ברשימת הקבלנים המפורסמים באתר משרד הבינוי והשיכון ובאתר התאחדות בוני הארץ, לגבי קבלנים שעברו קורס תמ"א 38. הרינו להדגיש כי מדובר בקבלנים שעברו קורס מקצועי של תמ"א 38, אולם אין בכך בכדי להעיד על ניסיונם וניתן כמובן לבחור גם קבלנים אחרים שלא עברו את הקורס.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות