פורום תמ"א 38

 

ברוכים הבאים לפורום ייעוץ כללי – נשמח לסייע בכל שאלה ובקשה.

על מנהל הפורום, מר גיא ששון:

יזם נדל"ן, ממובילי ענף תמ"א 38 ודור שלישי למשפחת קבלנים הלוקח חלק פעיל בוועדת תמ"א 38 של התאחדות בוני הארץ ומשמש כיו"ר הוועדה המוניציפאלית של ארגון הקבלנים מחוז דן. ששון נחשב כפורץ דרך בתחום המימון הבנקאי לפרויקטים של תמ"א 38. בוגר תואר ראשון במנהל עסקים, עם התמחות במימון מ university of Michigan, ארה"ב, בוגר תואר שניMBA  עם התמחות בנדל"ן מאוניברסיטת חיפה ובעל תעודת שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי מקרקעין. בנוסף, ששון עוסק בהוראה והרצאות פרקטיות בתחום התמ"א 38 בקורס של התאחדות בוני הארץ, במרכז פישמן לנדל"ן של האוניברסיטה העברית, מרכז vcell ועוד.

בשנת 2007 הקים ששון את חברת ישראמיש השקעות בע"מ, חברה שחרטה על דגלה את המצוינות בבנייה וטיפול בעסקאות תמ"א מורכבות. פעילותה בתחום הנדל"ן למגורים עוסקת בשלושה ענפים מרכזיים: פרויקטים יזמיים, תמ"א 38 ותמ"א 38/2.

* אין בתשובות הניתנות בפורום להחליף ייעוץ פרטני מקצועי או משפטי.

בשליחת הודעה/תגובה אני מסכים/ה לתנאים הבאים:
חל איסור פרסם באתר/פורום הודעות/תגובות המפרות הוראות כל דין ובכלל זה תגובות בעלות אופי מיני, מאיימות, גזעניות, פוגעניות, מוציאות לשון הרע, מעודדות לביצוע הסתה, פוגעות בפרטיות, מזיקות, פוגעות ברגשות הציבור, מפרות זכויות קניין רוחני. האחריות הבלעדית לתוכן ההודעה/התגובה הינה של כותבה. ההתאחדות שומרת לעצמה את הזכות למסור את פרטי כותב הודעה/התגובה לכל גורם בהתאם לשיקול דעתה ושומרת לעצמה את הזכות למחוק הודעות/תגובות שפורסמו ו/או לא לפרסם הודעות/תגובות על-פי שיקול דעתה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהאמור בהוראה מהוראות תנאי השימוש באתר או בכל דין אחר. בכל מקרה של פרסום פוגע כאמור לעיל, גולשי האתר רשאים לפנות למנהל הפורום בבקשה להסירו.

הוסף/י הודעה
נושאים הודעה אחרונה
האים מבנים קטנים יוצאו מהתמא?
פלג
20/04/17 19:24
מכון התקנים הוציא הנחיה בתקן 413 שמבנים עד 2 קומות שמקדם התאוצה שלהם קטן/שווה ל 0.06 יוצאו מתמא 38 לתמיד בתאריך 6/2018 האים ההנחיה הזאת בתוקף? יש לי בניין של 2 קומות(בחדרה) שבכול קומה 230 מטר(סהכ 460 מטר) האים אני נכלל בהנחיה של מקדם התאוצה או שבגלל שאני מעל 400 מטר אני פתור מההנחיה הזאת?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

תמא 38 תיקון 3א
פלג
05/04/17 9:27
שלום יש לנו בנין 2 קומות שחתמנו עם יזם לביצוע תמא 38/2 החתימה היתה 4/2016 היזם החל בבדיקות חישובים הנדסיים בבנין/חפירות של היסודות/וכו ואת הממצאים העביר לרשות וקיבל חותמת נתקבל 6/2016 ליזם יש שטח בצמוד אלינו שיש בנין 2 קומות שהוא לפני קבלת היתר מהרשות ל 10 יחד לתמא 38/2 הוא התחיל מהלכים מול הרשות כבר ב 2016! ניגשתי לעיריה וניסיתי לברר את המדיניות שלהם לתמא 38/2 והם אמרו לי שלבנין 2 קומות מגיע 2 וחצי קומות! שטענתי איך יתכן שאותו יזם קיבל בשטח הצמוד 10 יחד על אותו מבנה בדיוק? התשובה שלהם היתה שהיזם ביקש היתר כבר ב 2016 (אני מציין שעדיין אין אישור להיתר!) אז השאלה שלי היא: האים בגלל שהיזם התחחל תהליך בבנין שלנו כבר ב 2016 והפקיד אצלה את התוכנית של החישובים ההנדסים וקיבל חותמת נתקבל ב 6/2016 זה תופס שאנחנו יכולים לדרוש את הפרשנות המורחבת בקשר לאחוזי הבניה?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תיקון 3א גיא ששון

    תיקון 3א

    פלג שלום, המועד המוכר בחוק הוא מועד הוצאת היתר הבניה. ככל ולא ניתן היתר בניה או לכל הפחות התקבלה החלטה בתנאים למתן היתר בניה, הרי שלא ניתן להחיל את הפרשנות המורחבת

קבלת היתר בניה
דרור
29/03/17 14:57
שלום, אנו דיירי בניין בן 6 דיירים ברמת גן שהחל תהליך תמא 381, אנו לפני הגשת תוכניות לעירייה,תוך חודש אמורות להיות מוגשות. מה פרק הזמן שלוקח לקבל היתר בניה לתמא 381? יש לציין כי נעשו פגישות עם ועדות של העירייה לאישור תכנון של חניה תת קרקעית, פיצול 3 מתוך 6 בדירות והתוכניות יוגשו בהתאם להערות העירייה בנושא. תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • קבלת היתר בניה גיא ששון

    קבלת היתר בניה

    שלום דרור, מועדי קבלת היתר משתנים בין רשות לרשות ובין מקרה אחד למקרה אחר ואינם קבועים. הינך יכול לבדוק התקדמות הליכים מול היזם או ישירות מול הועדה המקומית.

חריגות בנייה מקבלת ההיתר
רועי
07/03/17 2:55
שלום קניתי דירה מיזם תמא. במהלך הבנייה החליט היזם שהוא משנה תתוכנית ובונה בקומה 7 האחרונה 2 דירות פנטהוז במקום 2 דירות דופלקס שיוצאת מקומה 6. הדיריים הקימים הגשו לעירייה התנגדות לאחר סיום הבניה ולפני קבלת טופס איכלוס. העיריה עשתה וועדה וקבעה שאיינה מקבלת את שינוי היזם בגלל רוב מוחלט של המתנגדים מה יהיה מעכשיו. ומה הזכויות שלי והאם העירייה תשנה את דעתה בעתיד ועם לא אז מה קורה במצב כזה. והאם אני זכאי עפי חוק לצאת מהעיסקה בגלל חריגות בנייה של הקבלן?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • חריגות בנייה מקבלת היתר גיא ששון

    חריגות בנייה מקבלת היתר

    שלום רועי, השאלות שאתה שאלת מורכבות ותלויות בהרבה משתנים שלא כולם מופיעים בפנייתך. אני מניח שאתם הדיירים מיוצגים במסגרת הסכם התמ"א על-ידי עו"ד מטעמכם. שאלות אלה ואחרות נכון להפנות אליו, לאור העובדה שהוא מכיר את ההסכם בינכם לבין היזם, הוא מכיר את המצב התכנוני הקיים במבנה ואת האישורים שנתנה העירייה ועוד.

תמא 38 תיקון 4
רון
27/02/17 14:01
שלום, מתי להערכתך יאושר תיקון 4 לתמא 38 ? תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תמא 38 תיקון 4 גיא ששון

    תמא 38 תיקון 4

    שלום רון, אין לנו הערכה מושכלת לגבי מועד אישור תיקון 4, מה גם שעדיין לא התקבלה החלטת המועצה הארצית לגבי התיקון.

איחור מסירה
רועי
25/02/17 14:10
קניתי דירה בחולון 4 חד ומוגץעד המסירה חלף. ידוע לי שאני צריך להמתין 60 יום נוספים עבור השכירות שהקבלן צריך לשם. כעבור זמן זה מה עלי לעשות? ועם הקבלן לא ירצה ללת תכסף? ומה השיכלול שהוא יהיה חייב לתת לי? וממתי הוא חייב לשלם כשיחלפו 60 יום נוספים ממועד המסירה בחוזה? הוא צריך לשלם רטרו? וכמה?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • איחור מסירה גיא ששון

    איחור מסירה

    שלום רועי, ככלל, סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מסדיר את סוגיית פיצוי בשל איחור במסירה. לנוחיותך להלן הסעיף מהחוק. יחד עם זאת, אופן יישום החוק לגביך מאד תלוי במאפיינים שונים שקשורים לחוזה עימך. לאור האמור, קשה מראש להסביר לך באילו מקרים ואיך ולמה וכמה יהיה מוכר הדירה חייב אם בכלל להביא לך. 5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים. (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

בניה ישירה על גג המבנה
אליה
18/02/17 13:18
שלום רב, בבניין שלי מתבצע עבודות תמ"א כ8 חודשים, והיו המון חילופי קבלנים בזמן הזה וניכר כי רמתם המקצועית רק יורדת. נקודה אחת שמטרידה אותי מאוד זה בניה על גג הבנין-ישנו תקן 412 שמגדיר עומסים בצורה דיי מסודרת. אתמול יצא לי להיות על הגג וראיתי שאת הקומה החדשה בונים ישירות על הגג,ממש חדרים חדרים,והיכן שעדיין לא בנו חדרים ישנם קדיחות של חורים ישירות על הגג הישן ובהם הוכנסו ברזלים ואופן סידורם כשל חדרים. האם מותר לבנות ישירות על הגג הישן ? תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • בנייה על גג המבנה גיא ששון

    בנייה על גג המבנה

    שלום, מבלי להתייחס לחילופי הקבלנים, אומר שישנם מצבים בהם קובע הקונסטרוקטור לבנות את הקומה מעל הגג הישן, כאשר ישנו זיוון וקישור בין הישן לחדש. בד"כ זה נעשה כאשר הקונסטרוקטור מביא בחשבון שהתקרה הקיימת מסוגלת לשאת עומסים של החלק החדש. אינני יודע ספציפית לגבי הבניין שלכם. למען הסדר הטוב והשקט הנפשי, אמליץ לך לדרוש פגישה עם הקונסטרוקטור האחראי, היזם, הקבלן המבצע ומנהל העבודה להציף את השאלה ולקבל תשובות. כמובן שתשובות אילו חייבות להיות מגובות בפרוטוקול מתאים וחתום.

מחיר דירה שנמכרת במהלך הפרויקט
דן
18/01/17 13:37
שלום, בבעלותי דירה בבניין שנמצא בתהליך לקראת תמ"א 38/2 - יש הסכמה של כל הדיירים, נחתם ההסכם והוגשה בקשה להיתר בניה (השלב הבא יהיה דיון בהתנגדויות). אני מעוניין למכור את הדירה שלי כבר עכשיו. האם לאור השלב בו נמצא הפרויקט, יהיה סביר לבקש תוספת למחיר השוק של הדירה? ואם כן מה סדר הגודל של התוספת? להערכתי בסוף הפרויקט ערך הדירה יעלה בכמיליון ש"ח.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • מחיר דירה שנמכרת במהלך הפרויקט גיא ששון

    מחיר דירה שנמכרת במהלך הפרויקט

    דן שלום, במהלך תמחור דירה נלקחים בחשבון פרמטרים רבים המגולמים בערך הדירה ובכלל זה התוכניות החלות והבקשות להיתר שהוגשו. הערכת שווי הנכס באופן המדויק ביותר הלוקח בחשבון את כל הנתונים אותם ציינת ועוד, ולכן נכון שתעשה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעמך.

מהו גובה ערבות ביצוע שיש לדרוש
שושנה פלמן
16/01/17 9:05
מה צריך להיות סכום ערבות ביצוע לפרויקט תמא 38 (הרחבה): 56 דירות קיימות (2 בניינים) בתל אביב, תוספת 30 מ"ר לדירה, 12 דירות יזם על הגג, הוספת חניה תת קרקעית, מעלית, חיזוק הבניין, שיפוץ הלובי, חדר המדרגות, המעטפת. שווי נוכחי של דירה (80 מ"ר) כ-3.7 מליון ש"ח
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • גובה ערבות ביצוע שיש לדרוש גיא ששון

    גובה ערבות ביצוע שיש לדרוש

    שושנה שלום, מבלי להיכנס לחישובים ולנתונים שהצגת, הרי שגובה ערבות הביצוע משתנה מפרויקט לפרויקט והיא פרי מו"מ בין הדיירים לבין היזם.

התנגדות
שלומי
15/01/17 0:05
קניתי דירה בפרוייקט בחולון שמתבצעות עבודות כבר שנה וחצי לאחרונה נתגלה לי שהדיריים הישנים הגישו התנגות בעירייה על כך שהיזם לא יוכל לבנות 2 דירות בקומה האחרונה. הבניין כרגע בבנייה במקור היה צריך להיות לפי דברהם דופלקס שעולה מהקומה ה6 חצי קומה ל7. ובפועל נבנו 2 דירות בקומה האחרונה מה ההשלכות של זה? והאם הפרויקט יקבל ככה איכלוס בסוף?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • התנגדות גיא ששון

    התנגדות

    שלומי שלום, משאלתך משתמע שהדירה אותה רכשת אינה ממוקמת בקומות עליהן אתה שואל. כך או כך, לקבלן מותר לבנות אך ורק לפני היתר הבניה שניתן לו ובהתאם לתוכניות החלות במקום. את ההיתר ניתן למצוא (בחלק מהרשויות) באתר האינטרנט של העירייה, אולם בכל מקרה ניתן לפנות למחלקת ההנדסה בעיר ולבקש לראות את ההיתר בניה שניתן בבניין האמור. בנוסף, ייתכן כי היזם פנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת "הקלה" של דירות נוספות – זהו הליך תכנוני שהוועדה יכולה לאשר או לא לאשר דירות אלה, וכחלק מהליך הבחינה של הבקשה – רשאים גורמים שונים להגיש התנגדויות. ההחלטה בסוף נתונה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות