פורום תמ"א 38

 

ברוכים הבאים לפורום ייעוץ כללי – נשמח לסייע בכל שאלה ובקשה.

על מנהל הפורום, מר גיא ששון:

יזם נדל"ן, ממובילי ענף תמ"א 38 ודור שלישי למשפחת קבלנים הלוקח חלק פעיל בוועדת תמ"א 38 של התאחדות בוני הארץ ומשמש כיו"ר הוועדה המוניציפאלית של ארגון הקבלנים מחוז דן. ששון נחשב כפורץ דרך בתחום המימון הבנקאי לפרויקטים של תמ"א 38. בוגר תואר ראשון במנהל עסקים, עם התמחות במימון מ university of Michigan, ארה"ב, בוגר תואר שניMBA  עם התמחות בנדל"ן מאוניברסיטת חיפה ובעל תעודת שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי מקרקעין. בנוסף, ששון עוסק בהוראה והרצאות פרקטיות בתחום התמ"א 38 בקורס של התאחדות בוני הארץ, במרכז פישמן לנדל"ן של האוניברסיטה העברית, מרכז vcell ועוד.

בשנת 2007 הקים ששון את חברת ישראמיש השקעות בע"מ, חברה שחרטה על דגלה את המצוינות בבנייה וטיפול בעסקאות תמ"א מורכבות. פעילותה בתחום הנדל"ן למגורים עוסקת בשלושה ענפים מרכזיים: פרויקטים יזמיים, תמ"א 38 ותמ"א 38/2.

* אין בתשובות הניתנות בפורום להחליף ייעוץ פרטני מקצועי או משפטי.

בשליחת הודעה/תגובה אני מסכים/ה לתנאים הבאים:
חל איסור פרסם באתר/פורום הודעות/תגובות המפרות הוראות כל דין ובכלל זה תגובות בעלות אופי מיני, מאיימות, גזעניות, פוגעניות, מוציאות לשון הרע, מעודדות לביצוע הסתה, פוגעות בפרטיות, מזיקות, פוגעות ברגשות הציבור, מפרות זכויות קניין רוחני. האחריות הבלעדית לתוכן ההודעה/התגובה הינה של כותבה. ההתאחדות שומרת לעצמה את הזכות למסור את פרטי כותב הודעה/התגובה לכל גורם בהתאם לשיקול דעתה ושומרת לעצמה את הזכות למחוק הודעות/תגובות שפורסמו ו/או לא לפרסם הודעות/תגובות על-פי שיקול דעתה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהאמור בהוראה מהוראות תנאי השימוש באתר או בכל דין אחר. בכל מקרה של פרסום פוגע כאמור לעיל, גולשי האתר רשאים לפנות למנהל הפורום בבקשה להסירו.

הוסף/י הודעה
נושאים הודעה אחרונה
החלפת חלונות ותריסים בתמ"א 38 1
תמר
07/07/17 18:57
שלום,האם היזם לא מחוייב להחליף את התריסים והחלונות הישנים שבחזית הדירות,למרות שלא מצויין בחוזה?תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • החלפת חלונות ותריסים בתמ"א 38 1 גיא ששון

    החלפת חלונות ותריסים בתמ"א 38 1

    שלום תמר – ככלל, היזם מחויב למסמכי החוזה ולדרישות הרשות המקומית. לעניין תריסים וחלונות, ככל הידוע לנו, אין הוראה אחרת שנוגעת לעניין. ולכן, ככל שהדבר לא נקבע בחוזה ולא נדרש מהרשות המקומית כחלק מתנאי היתר הבניה, הרי שלא חלה חובה על היזם להחליפם.

בכדאיות כלכלית
שוש
06/07/17 15:02
האם מקובל לבקש הצגת כדאיות כלכלית להריסה ובינוי ( 38/2) מהיזם המציע על מנת לראות סבירות וכדאיות ההצעה?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • כדאיות כלכלית גיא ששון

    כדאיות כלכלית

    שלום שוש – היזם אינו מחויב להציג כדאיות כלכלית על מנת להראות לכם את סבירות ההצעה אליכם, אולם אין זה מונע ממכם, הדיירים, לבקש, שומה עצמאית משמאי ממומחה בנושא. כמובן שמדובר בעלויות כספיות שהדיירים יצטרכו לשאת בהם.

מיקום גרוע בפינוי בינוי
בוני
01/07/17 17:19
אני בעל דירה במתחם של 7 ביניינים. דירתי נמצאת במרכז עם כיווני אויר טובים. אנחנו נמצאים בשלב מתקדם עם חברה יזמית וקבלנית. לרוב הדיירים השאירו את אותו מיקום ורק ל- 3 דירות מהביניין שלי נתנו מקום גרוע בקצה המתחם סמוך לכביש ראשי וכיווני אויר נחותים. 1. איזה גוף יכול לאצץ את היזם לתת לנו את המיקום המקורי שלנו. הוא בונה עוד קומות (ויכול לתת לנו את מיקומנו המקורי בקומה גבוהה יותר) אך הוא רוצה לשמור אותן למכירה בשוק.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • פינוי בינוי גיא ששון

    פינוי בינוי

    שלום בוני – מדובר במו"מ מסחרי בין הדיירים לבין היזם, אין גורם חיצוני שמתערב בכך, למעט מקרים שבהן אין הסכמה שמגיעים להכרעות של המפקח על הבתים המשותפים ואז נבדק האם הסירוב של הדיירים סביר או אינו סביר. כמובן שמומלץ להימנע מהליכים משפטיים ולנסות להגיע להסכמות מול היזם.

תחילת תהליך תמא
שמואל
24/06/17 11:35
אנו בעלי ביניין (4 דיירים) 2 קומות. והוחלט על ידי כל הדיירים להתחיל בתהליך. האם יש איזה צעדים ראשונים ממולצים מצידנו בכדי לדעת את מלוא זכויותינו? האם יש איזה מדריך בנושא? תתודה מראש.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תחילת תהליך תמ"א גיא ששון

    תחילת תהליך תמ"א

    שלום שמואל – להלן סוג של "עשרת הדיברות" לביצוע תמ"א 38 שההתאחדות ריכזה בעבר: התאחדות בוני הארץ ריכזה מספר נקודות חשובות עבורכם, טרם יציאה לדרך בביצוע פרויקט תמ"א 38. המידע יכול לסייע לכם, אולם חשוב להדגיש שאינו מהווה, בפני עצמו, מידע מלא ושלם על כלל הנושאים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ולכן יש להיעזר בבעלי מקצוע רלוונטיים. 1. ארגנו רוב מספיק של דיירים (עדיפה כמובן הסכמה משותפת של 100% מהדיירים). 2. דאגו לייצוג משפטי ראוי, הולם ומקצועי. 3. חשוב למנות ועד פעולה מצומצם – ועד תמ"א 38 ייצג את כלל הדיירים לצורך ביצוע הפרויקט. 4. בחרו לביצוע הפרויקט בקבלן רשום בפנקס הקבלנים, בעל ניסיון בענף הבנייה למגורים. 5. הימנעו מחמדנות יתר – הפרויקט חייב להיות כלכלי לקבלן, ולכן הקפידו על דרישות סבירות. 6. הימנעו מחמדנות אישית – רצון אישי לקבל יותר מהשכן יכשיל את הפרויקט. שקיפות התהליך ותמורה זהה, ככל הניתן, לדיירים, חשובים להצלחת הפרויקט. 7. שימרו על אווירה חיובית מול הקבלן – הסכמות, ויתורים, פשרות משני הצדדים והגעה לאיזון ראוי. 8. היצמדו להחלטות שקיבלתם באסיפות הדיירים – תזוזות משמעותיות מהחלטות אלו עשויות לגרום לעיכובים ולפתוח פתח לאי הסכמות. 9. הישמרו ממלחמת יצרים ביניכם לבין שכניכם – בסופו של יום כולכם תפסידו. 10. התאזרו בסבלנות – פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב וממושך, אולם בסופו חייכם ישודרגו.

מסירת בנין.
הניה בר ספר
01/06/17 19:13
שלום רב. אני דיירת תמורה בבנין ברמת גן שנבנה במסגרת תמא 38/ב. הבנין הושלם וקבל טופס 4.בחודש מרץ. מרבית מהשטחים הציבוריים לא התקבלו ע""י הועד מכיון שהבנין עדיין אתר בניה . ולא הושלמו חיפויים שונים ותיקוני חוץ. האור דולק במשך כל שעות היום והלילה ומעלית עובדת ללא הפסקה בעיקר עבור הפועלים של החברה שמסתובבים בבנין כל היום ובסופי שבוע. עד עתה נכנסו כ 6 דיירים מתוך 36. נכון להיום קבל נציג הועד חשבון חשמל עם הודעת אזהרה לתשלום מיידי עבור חודשים מרץ אפריל. האם החוב חל עלינו דיירי הבנין בתקופה זו? אודה לתשובה מהירה ביותר.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • מסירת בנין גיא ששון

    מסירת בנין

    ממליץ לכם לפנות לעוה"ד המייצג אתכם ולפעול בהתאם להסכמות ולתנאים בהסכם המשפטי.

עדכון דיירים בסטטוס הפרויקט
שי
23/05/17 12:33
שלום רב רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית? כך למשל ניתן להתחבר מכל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו. דוגמא: http://www.getstatus.online/index.php/demand נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם מקצועית וכו.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • עדכון דיירים גיא ששון

    עדכון דיירים

    שלום, ניתן להציע, אבל סביר שלא לחייב, השיתוף חייב להיעשות בהסכמה.

מסמכים נלווים להסכם עם יזם
נטלי
22/05/17 9:46
שלום. האם מותר לנציגי היזם להכניס ביפוי כח בלתי חוזר תנאים נוספים, אשר אינם קיימים בהסכם בין בעלי דירות לבין יזם בפרוייקט תמ"א 38 ?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • מסמכים נלווים להסכם עם יזם גיא ששון

    מסמכים נלווים להסכם עם יזם

    שלום, למיטב ידיעתי, ייפוי הכוח צריך לעמוד בתנאים ובהסכמות שבהסכם. יתרה מזו בד"כ ישנו נספח המראה את נוסח ייפוי הכוח ועוה"ד אמור לאשרו. יחד עם זו, אבקש שתקבלו ייעוץ משפטי בעניין, שכן אין אנו עוסקים בשאלות משפטיות ותשובה עליך לקבל מהאמונים על תחום המשפטי והדין.

תמ"א 38
איטומים
07/02/18 17:32
שלום קנינו דירה במסגרת תמ"א 38 , כשנכנסו לראות התקדמות בדירה ראינו שיש נזילה בתקרה , כששאלנו את מנהל העבודה עם התבצע איטום כדאי שלא תהיה נזילה הוא התחמק ואמר שאין מה לעשות כי קנינו תמ"א . בנוסף הוא אמר שהנזילה והכתם החום שיש בעקבותיה הוא בגלל השכנה ששופחת מים . מה אני יכולה לעשות , כיוון שהדירה לא ראויה למגורים במצב זה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • קורס תמ"א גיא ששון

    קורס תמ"א

    ישנה הסמכה מקצועית בנושא, אין חובה לעבור אותה. עדיף לעבור לצורך קבלת כלים נוספים לבצוע הפרויקט. ההסמכה הפורמלית המחייבת היא סיווג הקבלן והתאמתו להיקפי הביצוע והתחום. אין חובה לעבור את הקורס לצורך ביצוע תמ"א 38.

  • תמ"א 38 גיא ששון

    תמ"א 38

    סיבה לנזילה בגלל שהפרויקט נעשה באמצעות תכנון לפי תמ"א 38 , איננה תשובה ואינה תירוץ. ככל ואתם במהלך הבנייה , יש להתריע מבעוד מועד ויש לסדר את הנזילה ולמצוא את מקורה. ככל ואתם לאחר סיום וקיבלתם את הדירה ישנה אחריות לקבלן לפי חוק המכר ועליו לסדר את הליקוי ככל והליקוי נעשה/ נוצר במסגרת הפרויקט ולא כתוצאה מעבודה פרטית שלכם סדירה.

האם אפשר לחייב אישה מבוגרת (בת 90) לתמ"א 38?
אלי
23/04/17 16:08
שלום, סבתא שלי בת 90 בערך, היא גרה בבניין בין 4 קומות (מדובר על 3 בניינים, בנייה טורית). הגיע קבלן שהתחיל להחתים את הדיירים והוא אומר טוען שרוב הדיירים חתמו לו. סבתא שלי לא מוכנה לגור בדירה במשך שנתיים כאשר כל התנאים מסביבה הם אבק ורעש, היא גם ככה מספיק סובלת מבחינה בריאותית והיא ממש לא צריכה עכשיו עוד אבק, רעש ובלאגן. היא לא יכולה לעבור לשכירות בזמן הזה, בגלל שהיא סובלת מבעיות בריאותיות והיא לא יכולה לעבור דירה במצב שלה, ככה שאין לה אפשרות לעבור למקום אחר בזמן שהוא ירצה לבצע את עבודות השיפוץ בבניין. יש לי 2 שאלות: 1. האם בגלל שסבתא שלי היא אישה מבוגרת מאוד, אפשר למנוע את האילוץ של הקבלן לביצוע תמ"א 38? (נניח גם במידה ויהיו יותר מ-2/3 שיחתמו)? 2. נניח ובשני הבניינים הצמודים לסבתא שלי כל הדירים יחתמו, אבל בבניין של סבתא שלי אף אחד לא יחתום (כלומר יש 2/3 חתימות) האם הקבלן יכול עדיין לאלץ את הבניין שסבתא שלי גרה בו, לבצע תמ"א 38? או שבגלל שכל הבניין שלה לא חתם על זה, אז הוא לא יכול לחייב אותם?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תמ"א 38 גיא ששון

    תמ"א 38

    אלי שלום, הקבלן אינו יכול לאלץ אדם כלשהו לחתום על חוזה לביצוע תמ"א 38 וסמכות זו נתונה בידי המפקח על המקרקעין אשר ישקול את כלל השיקולים ובכלל זאת את אלו שפירטת בשאלתך. אנו ממליצים כי בעניין זה תפנה לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. לגבי שאלתך השנייה, הרי שהדבר תלוי באופן הרישום של הבתים כבתים משותפים. ככל וכל בניין רשום כבית משותף בפני עצמו הרי שיש צורך ברוב הדרוש בכל אחד מן הבניינים.

זכויות בעל מחסן גדול בבניין מגורים
יעקב
21/04/17 14:57
בבעלותי (בטאבו) נכס שאינו בשימוש אך מוגדר בבית המשותף כמשרד בגודל 70 מ"ר בקומת חצי-מרתף (חלונות מעל מפלס הגינה, רצפה מתחת). הבניין בתהליך ראשוני לתמ"א 38/1 (הוספת דירות). השאלה היא האם אני יכול לדרוש להפוך את המשרד לדירה בתהליך התמ"א, האם היזם יכול להסכים לכך או שזה פוגע בו באופן כלשהו? האם נדרשת הסכמת הדיירים ואם כן איזה %? או שאולי עדיף בכלל לנסות להפוך אותו לדירה לפני תחילת הליך התמ"א? תודה רבה מראש
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • זכויות בעל מחסן גיא ששון

    זכויות בעל מחסן

    יעקב שלום, מהמידע שמסרת לא ברור מה הכוונה ב"מוגדר" כמשרד (בהיתר/תכנית). אנו ממליצים כי תבחן את תיק הבניין לשם הבנת זכויותיך ואפשרויותיך. יש לציין כי שינוי ייעוד ו/או שימוש אינו חלק מההליך בתמ"א 38.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות