ארכיון פורום כללי - בוני הארץ : בוני הארץ
פורום כללי/טכני

 

ברוכים הבאים לפורום ייעוץ כללי – נשמח לסייע בכל שאלה ובקשה.Layer-20

על מנהל הפורום, אינג' נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות בוני הארץ:
לאינג' חילו ניסיון רב וידע ומומחיות ברישום קבלנים, תקנות תכנון ובניה,  תקנים בתחום הבנייה, ליקויי בנייה ויחסי מוכר – רוכש.
* אין בתשובות הניתנות בפורום להחליף ייעוץ פרטני מקצועי או משפטי.

בשליחת הודעה/תגובה אני מסכים/ה לתנאים הבאים:
חל איסור פרסם באתר/פורום הודעות/תגובות המפרות הוראות כל דין ובכלל זה תגובות בעלות אופי מיני, מאיימות, גזעניות, פוגעניות, מוציאות לשון הרע, מעודדות לביצוע הסתה, פוגעות בפרטיות, מזיקות, פוגעות ברגשות הציבור, מפרות זכויות קניין רוחני. האחריות הבלעדית לתוכן ההודעה/התגובה הינה של כותבה. ההתאחדות שומרת לעצמה את הזכות למסור את פרטי כותב הודעה/התגובה לכל גורם בהתאם לשיקול דעתה ושומרת לעצמה את הזכות למחוק הודעות/תגובות שפורסמו ו/או לא לפרסם הודעות/תגובות על-פי שיקול דעתה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהאמור בהוראה מהוראות תנאי השימוש באתר או בכל דין אחר. בכל מקרה של פרסום פוגע כאמור לעיל, גולשי האתר רשאים לפנות למנהל הפורום בבקשה להסירו.

הוסף/י הודעה
נושאים הודעה אחרונה
פרוטוקול מסירה של דירה
קנר אברהם
01/04/19 13:54
שלום קניתי דירה מקבלן והוא מסרב לתת לי העתק של פרוטוקול המסירה של הדירה האם הוא חייב לתת לי ומה אני יכול לעשות במידה שהוא מסרב ? תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    חוק מכר הדירות, אשר בה להגן על הרוכשים מפני מוכר הדירה (דירות חדשות), אינו מתייחס לפרוטוקול מסירת דירה ואף אינו דורש את עריכתו.
    מכיוון שכך מעמדו של פרוטוקול המסירה הוא ראייתי (ולכן לרוב עורכים פרוטוקול שכזה) במקרה של התדיינות בבית משפט.
    המלצתי לך היא שתשלח לקבלן מכתב עם פירוט של תאריך עריכת הפרוטוקול, מיקום, שמות הנוכחים וציון נקודות שהועלו ונכתבו בפרוטוקול.
    חשוב לציין כי אי מסירת/הכנת פרוטוקול אינה מסירה מהקבלן כל אחריות שיש לו לגבי הדירה ותיקון ליקויים בהתאם לחוק מכר הדירות.

תקן הכנה למזגן
אביעד
01/04/19 13:25
שלום רב, ביקשתי במועד חתימת חוזה מכר מול קבלן על צנרת מזגן בגודל שאני רוצה. הקבלן כנראה שכח, התעלם או שפשוט לא רצה ועשה גודל צנרת אחרת. הקבלן טוען שהוא עשה צנרת אחרת מכיוון והחלל שבו נמצאת ההכנה הוא חלל גדול הדורש צנרת גדולה וכי "זה התקן". אני לעומת זאת עוד מתחילת הדרך, ביודעין, בקשתי צנרת קטנה יותר (מניסיון של מספר בתים לאורך השנים). אני יודע שיש המלצות לכל חברת מזגנים איך להתאים כל מזגן לחלל החדר, אך לא תקן. האם קיים תקן שמכריח, כופה, אומר לקבלן שהוא חייב בצנרת שמתאימה לחלל החדר? האם תקן זה (אם קיים) מונע ממני לתאם מראש מול הקבלן את גודל הצנרת שאני רוצה, במקרה הזה צנרת קטנה יותר?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    שלום רב,
    ראשית ברצוני לחדד שכל שינוי שאושר ונחתם בחוזה מחייב את המוכר לבצעו כפי שנחתם. מהרגע שהשינוי אושר בכתב על ידי המוכר הוא מחויב לבצעו על פי ההסכם.
    לגבי גודל צנרת המזגן:
    תקן ישראלי 994 חלק 4 דן בהתקנת מזגנים. חלק זה של התקן מחויב עפ"י תקנות, ולכן על הקבלן לבצע עפ"י האמור בו. סטייה מהוראות התקן תאפשר לדייר לתבוע את הקבלן על ליקוי , בין אם העבודה בוצעה ביוזמת הקונה או ביוזמת המוכר. כלומר במידה ויש סטייה בין בקשתך לבין הרשום בתקן על הקבלן לבצע עפ"י התקן.

כיבוד הסכם מכר
שירלי אשר
20/12/18 11:12
אמא שלי קנתה דירה בפרוייקט...לאחר זמן מה התברר לה שקיימים שינויים בבנין ולאחר בירור מסויים התברר לנו שהסכמים שבאו לאחר שקנתה את הנכס שונו ללקוחות אחרים עקב השינויים כמובן ברצוני לדעת האם ניתן לעמוד על כך שההסכם וכל מה שבו יכובד ? במידה ולא אז זה אומר שאמא שלי לא תקבל את מה שהיא שילמה בגינו !!! האם להתעקש על כיבוד ההסכם כלשונו וככתבו ?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • כיבוד הסכם שירלי אשר

    כיבוד הסכם

    כיבוד הסכם מכר שירלי אשר
    20/12/18 11:12
    אמא שלי קנתה דירה בפרוייקט…לאחר זמן מה התברר לה שקיימים שינויים בבנין ולאחר בירור מסויים התברר לנו שהסכמים שבאו לאחר שקנתה את הנכס שונו ללקוחות אחרים עקב השינויים כמובן ברצוני לדעת האם ניתן לעמוד על כך שההסכם וכל מה שבו יכובד ? במידה ולא אז זה אומר שאמא שלי לא תקבל את מה שהיא שילמה בגינו !!! האם להתעקש על כיבוד ההסכם כלשונו וככתבו ?

אופן חישוב מידות של ארונות מטבח בדירה מקבלן
אלי
29/11/18 12:01
בדירה מקבלן במפרט הטכני כתוב שמידות ארונות מטבח תחתונים כ-4 מ'. ביצוע המטבח הנו על קיר ברוחב 3.12 מ' ובניצב לו בצד ימין (אלינו) קיר ברוחב 2.4 מ'. תכנית הביצוע - על הקיר הרחב מצד שמאל וימינה: חלל ברוחב 40 ס"מ, 1 ארונית בילד אין נמוכה לכיריים גז ותנור אפיה מתחתיה ברוחב 60 ס"מ. מימינה 1 ארונית ברוחב 60 ס"מ במקום שבו יכול להיות מדיח. מימינה ארונית לכיור מטבח ברוחב 85 ס"מ. מימין עד לקיר הניצב יש רווח של 67 ס"מ ללא כל יחידה (חלל בפינה בו נפגשים שני הקירות). על הקיר הניצב מתוכננת יחידת מגירות ברוחב 60 ס"מ בהמשך לחלל הפינתי (יוצרת רייש עם הארונית הנ"ל) שמתחילה בצידה השמאלי כ-7 סמ" מקו חזית הארונות הנ"ל (סוגרים את הפינה בגודל 7 על 7 ס"מ בסגירה מתאימה). בסה"כ יש 4 יחידות ארוניות באורך מצטבר של 2.65 מ'. יזם הפרוייקט וקבלן הביצוע טוענים שאת מידת הארונות סופרים מקיר לקיר כולל את הפינה החלולה שאין בה כל יחידה ושהיא נספרת באורך של 67 ס"מ + רוחב 67 ס"מ = 134 ס"מ וכך מקבלים אורך מדוד של ארונות מטבח תחתונים של 3.99 מ' ככתוב במפרט הטכני. למיטב ידיעתי, משטח עבודה המונח על ארוניות המטבח הפינה נמדדת פעמיים, לאורך וגם לרוחב. האם זה חוקי לספור ארוניות מטבח שהקבלן מספק כמו את משטח העבודה ששם בפינה כן יש משטח ולכן התוספת הנה של פאה אחת כאשר בארוניות המטבח כלל אין יחידה כלשהי באותו אזור הנספר הן לאורכו והן לרוחבו?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    מבלי להיכנס לפירוט של חלקי הארון, קיימת בעיה של מדידת אורכם של גופים בעלי עובי שאינם מלבניים.
    בארונות מטבח הבעיה סבוכה יותר כי עובי הארון הוא גדול – 40-60 ס"מ.
    לגבי המקרה הספציפי, חוזה המכר כולל את תכנית הדירה. בתכנית אתה רואה במדויק את תכנית הארון ומידותיו. התכנית המצורפת למפרט המכר הכלול בחוזה, היא תכנית של הדירה הספציפית שלך ולא של דירה אחרת, גם ארון המטבח המצוין בה הוא הארון המותקן בדירתך. בנוסף בפרק 3 – ארונות, סעיף 3.3 של המפרט, על המוכר לפרט את תיאור הארונות, את מידותיו והחומרים ממנו הוא עשוי.
    אם לא פורטו מידות הארון במפרט המכר, בדרכים המפורטות לעיל והמוכר רק ציין ארון בצורת "ר" באורך 4 מטר. אזי צורת מדידת הארון נתונה לפרשנות וניתן גם להסיק שיש למדוד את הארון לפי אורך החזית (ולא הקירות).

מה גודל דירה ממוצעת למגורים במדינות ישראל נכון ל- 2018
גיל
20/11/18 15:10
מה גודל דירה ממוצעת למגורים במדינות ישראל נכון ל- 2018
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הינה הגוף האוסף נתונים סטטיסטים במדינה. נתון כגון: "שטח דירה ממוצעת בישראל ב 2018 " ניתן לחפש באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה .

ניהול הבניין ע"י היזם
קנר אברהם
20/11/18 16:16
קנינו דירה חדשה ובחוזה היזם הכניס סעיף שאומר שהיזם ינהל את הבנין במשך ה 5 שנים הראשונות ראשית ברצונינו לדעת האם סעיף שכזה הינו חוקי...כמו כן האם ובאיזה דרך יכול היזם לנהל את הבנין והאם יכולה להיות לא גישה לכסף של הדיירים ולהחליט במקום ועד הבנין מה יהיה ומה נעשה וכמה נשלם ?? כמו כן יש לציין שהיזם רכש לעצמו דירה בבנין והאם אין זה ניגוד אינטרסים כפי שידוע לנו ממקומות אחרים שבהם התגוררנו, ועד הבנין היה מקבל החלטות ומוריד את זה לחברת הניהול לשם ביצוע ולא ההיפך ולסיום מה קורה מבחינת תשלום,האם הוא יכול לחייב אותנו לשלם לו וכמה ? תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    סעיף 6א(א) לחוק מכר דירות מאפשר למוכר לקבוע מתחזק או חברת ניהול בבית משותף ובלבד שמסר לקונה פרטים לגבי זהות המתחזק ואופן ההתקשרות עמו. החוק מגביל את תקופת הניהול וההחזקה לשלוש שנים מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, אלא אם החליטו בעלי הדירות להאריך תקופה זו.
    עפ"י החוק אין מניעה כי המתחזק יהיה המוכר בעצמו. במקרה כזה המתחזק/מוכר היה צריך לפרט בחוזה המכירה פרטים לגבי סמכות חברת הניהול בקבלת החלטות, תשלום וכיו"ב.

    המוכר רשאי לקנות דירה בבניין לעצמו ואז חלות עליו כל הזכויות והחובות שחלות על כל דייר בבניין, אין בכך שום ניגוד אינטרסים.

    • ראשית תודה
      במיקרה ודברים אלה לא נעשו ("עפ"י החוק אין מניעה כי המתחזק יהיה המוכר בעצמו. במקרה כזה המתחזק/מוכר היה צריך לפרט בחוזה המכירה פרטים לגבי סמכות חברת הניהול בקבלת החלטות, תשלום וכיו"ב.")ולא קיים ניספח ניהול…
      ודיירי הבנין מעדיפים שלא להקשר אם היזם…מה ניתן לעשות ?

העלאת סיווג רישום קבלנים, ויזמות
ש.פ
20/11/18 15:23
1. כיום בתפקיד מ. פרויקטים כשכיר בחברה יזמית, רשום כקבלן בסיווג ג' 1, רוצה להעלות את הסיווג ל ג' 3 או 4 - האם יש אפשרות וכיצד? 2. רוצה לעסוק ביזמות בניה- האם, ממי וכיצד אוכל להתייעץ ?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    1. על פי תקנות רישום קבלנים נקבע שניתן לעלות סיווג בכל פעם בדרגה אחת , כלומר לעלות מסיווג 1 לסיווג 2, ולאחר מכן לסיווג -3 וכן הלאה.
    התקנות מאפשרות קביעת סיווג מיוחד בתקנה מס 7 לתקנות. בסעיף זה מפורטים התנאים בהם ניתן לרשום קבלן בסיווג מיוחד שאינו סוג 1.
    אני מציע כי תקרא בעיון את תקנה 7 בתקנות סיוווג קבלנים רשומים ותנהג לפיה. את התקנה ניתן לקרוא בקישור https://www.nevo.co.il/law_html/Law01/P202K1_026.htm#Seif7

    2 – יזמות היא עסק שאינו מחייב רישוי ממשלתי כל אחד יכול לעסוק בו, ולכן אין חומר מסודר הדן בנושא יזמות. מציע כי תיפגש עם מספר יזמים בענף הבנייה ותנסה לדלות מהם את המידע שאתה מבקש.

הוספת קומה ללא אישור
אבי ק
17/06/18 10:12
קנינו דירה חדשה..בזמן הרכישה נאמר לנו ואף כתוב בחוזה שאין מחסנים בבנין...לאחר תקופה בזמן הבניה החליט הקבלן לבנות מחסנים ולמכור לכל המרבה במחיר...בפועל יוצא שמי שאין לו מחסן ממן את החזקת המחסן למי שייש מחסן וזה כולל מים חשמל נקיון ותיקונים....מה ביכולתיינו לעשות ? כמו כן....הקבלן קיצר בחצי את גובה הלובי ובנה קומה נוספת במקום....בחוזה מצויין שיש לובי בגובה כפול וחמש קומות מגורים ובפועל יש לובי בגובה נמוך בהרבה ושש קומות מגורים חשוב לצין שכל זה קרה ללא ידיעת הרוכשים ואישורם הקבלן טוען שקיבל אישור מהעריה מה עושים ?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    מפנייתך אני מבין כי קיימת אי התאמה בבניין.
    הדירה והבניין אמורים להיבנות על פי המפרט והתכניות שצורפו להסכם המכר שלכם. התכניות המצורפות כוללות תכנית קומת הכניסה/ קומה מפולשת וכדומה (סעיף 10.14 במפרט). אם הבניין בפועל, שונה מהתכניות אזי יש כאן אי התאמה המחייבת את המוכר לתקן אותה.
    אין קשר בין אישור העירייה לבין הנכס שנמכר לכם. אתם רכשתם נכס על פי ההסכם עליו אתם והקבלן חתומים לרבות המפרט הטכני והתכניות.
    עליכם לעמוד על כך שתקבלו את הנכס כפי שמופיע בהסכם ובמסמכים המצורפים לו, או לחלופין להסכים על מנגנון פיצוי.

    • הוספת קומה +מחסנים ללא אישור אבי ק

      הוספת קומה +מחסנים ללא אישור

      תודה על תשובתך….אם אני מבין נכון אז הקבלן חייב להחזיר את הבנין למצב כפי שהוא מופיע בתוכניות שעל פי אן נימכר לנו הבית ?זאת אומרת להרוס את כל התוספות ?והאם אין אפשרות שהקבלן ביחד אם העיריה ייכפו אליינו לקבל את השינויים ?

      • נתן חילו

        לאבי שלום;
        שאלתך נסבה על כך שהמוכר הוסיף קומה ללא אישור העיריה , דבר שגרם לכם נזק בצורה זו או אחרת. בתשובתי הודעתי לך מה הסטטוס של התלונה מול חוק מכר דירות.
        כידע לך חוק מכר דירות מגדיר את המונח "אי התאמה" אבל לא קובע מה עושים כאשר יש אי התאמה. האפשרויות אינסופיות החל מהריסה של התוספת שהוספה בגין אי ההתאמה לבין אישור אי ההתאמה על ידי העיריה והכשרתה.
        בצד העיסקי יש בידך קלף שנקרא "אי התאמה" על פי חוק מכר דירות, מה אתה תעשה בקלף זה או מה העיריה תעשה בו היא שאלה אחרת ואינה בתחום המידע המצוי בידי.

תשלום הצמדה למדד
אילן
10/06/18 15:37
בחוזה נקבע כי התשלום יועבר לקבלן מיד עם השלמת שלב הבניה. הקבלן מעביר לרוכשים דרישות תשלום לפי השלמת השלב אך דורש עדכון תוספת אם התשלום מועבר לאחר ה 15 לחודש יום פרסום מדד תשמות הבניה גם אם הרוכש לא חרג מהזמן המוקצב להעברת התשלום. בחוזה נקבע ריבית פיגורים לחריגה ממועד התשלוםבמידה והרוכש מאחר בתשלום. האם הקבלן רשאי לעדכן את דרישת התשלום למדד עןקב גם אם הרוכש לא חרג ממועד התשלום.מהמוכד להבנת הקבלן יום התשלום הוא הקובע לקביעת המדד ולא מועד השלמת השלב.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    צריך להבחין בין "ריבית פיגורים", המוטלת בגלל פיגור בתשלום, לבין הצמדה למדד שהיא מנגנון אחר.
    הצמדת המדד וכן היום הקובע לחישוב ההצמדה נעשית על פי הרשום בחוזה שלכם.
    ישנן שתי אפשרויות מקובלות להצמדת המדד:
    -סכום התשלום ישתנה לפי השינויים במדד ביום הגשת החשבון. במקרה זה לא חל עליכם תשלום על פי המדד האחרון שפורסם ב 15 לחודש, אלא המדד שהיה ביום הגשת החשבון.
    -סכום התשלום ישתנה לפי השינויים במדד ביום תשלום החשבון.
    בכל מקרה יש לפעול על פי החוזה.

תשלום עבור טיח פנים
אילן
10/06/18 15:30
לפי חוק המכר התשלום עבור טיח פנים או תחליף טיח ישולם 15%. הקבלן ביצע טיח בחלק מהקירות אבל לא השלים חיפוי אריחים בחדרים הרטובים. האם כדי לדרוש את התשלום נדרש להשלים את יתר סוגי החיפוי מלבד הטיח.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • נתן חילו

    אני מציע לכם לקרוא את החוזה שלכם בסעיף המדבר על נקודה זו.
    גמר כל טיח הפנים אינו מחייב סיום חיפוי קירות בקרמיקה, אלא אם יש סעיף בחוזה הדן בכך.
    כמו כן בדקו האם תנאי התשלום בחוזה שלכם מפנים אתכם לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות לגבי תנאי התשלום למוכר.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות