פורום תמ"א 38

 

ברוכים הבאים לפורום ייעוץ כללי – נשמח לסייע בכל שאלה ובקשה.

על מנהל הפורום, מר גיא ששון:

יזם נדל"ן, ממובילי ענף תמ"א 38 ודור שלישי למשפחת קבלנים הלוקח חלק פעיל בוועדת תמ"א 38 של התאחדות בוני הארץ ומשמש כיו"ר הוועדה המוניציפאלית של ארגון הקבלנים מחוז דן. ששון נחשב כפורץ דרך בתחום המימון הבנקאי לפרויקטים של תמ"א 38. בוגר תואר ראשון במנהל עסקים, עם התמחות במימון מ university of Michigan, ארה"ב, בוגר תואר שניMBA  עם התמחות בנדל"ן מאוניברסיטת חיפה ובעל תעודת שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי מקרקעין. בנוסף, ששון עוסק בהוראה והרצאות פרקטיות בתחום התמ"א 38 בקורס של התאחדות בוני הארץ, במרכז פישמן לנדל"ן של האוניברסיטה העברית, מרכז vcell ועוד.

בשנת 2007 הקים ששון את חברת ישראמיש השקעות בע"מ, חברה שחרטה על דגלה את המצוינות בבנייה וטיפול בעסקאות תמ"א מורכבות. פעילותה בתחום הנדל"ן למגורים עוסקת בשלושה ענפים מרכזיים: פרויקטים יזמיים, תמ"א 38 ותמ"א 38/2.

* אין בתשובות הניתנות בפורום להחליף ייעוץ פרטני מקצועי או משפטי.

בשליחת הודעה/תגובה אני מסכים/ה לתנאים הבאים:
חל איסור פרסם באתר/פורום הודעות/תגובות המפרות הוראות כל דין ובכלל זה תגובות בעלות אופי מיני, מאיימות, גזעניות, פוגעניות, מוציאות לשון הרע, מעודדות לביצוע הסתה, פוגעות בפרטיות, מזיקות, פוגעות ברגשות הציבור, מפרות זכויות קניין רוחני. האחריות הבלעדית לתוכן ההודעה/התגובה הינה של כותבה. ההתאחדות שומרת לעצמה את הזכות למסור את פרטי כותב הודעה/התגובה לכל גורם בהתאם לשיקול דעתה ושומרת לעצמה את הזכות למחוק הודעות/תגובות שפורסמו ו/או לא לפרסם הודעות/תגובות על-פי שיקול דעתה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהאמור בהוראה מהוראות תנאי השימוש באתר או בכל דין אחר. בכל מקרה של פרסום פוגע כאמור לעיל, גולשי האתר רשאים לפנות למנהל הפורום בבקשה להסירו.

הוסף/י הודעה
נושאים הודעה אחרונה
היטל השבחה במסגרת תמ"א 2/38
רגב רטס
22/03/18 11:52
ברשותי מבנה בן 85 מ"ר שמחולק לשתי יחידות דיור על פני קומה אחת(הזכויות בתב"ע המאושרת מאפשרות 262 מ"ר (75% אחוזי בנייה ממגרש של 350 מ"ר) המבנה קיבל היתר לפני 1980 ויש דוח מהנדס שקובע כי לא ניתן קונסטרוקטיבית לבנות מעל אלא חובה להרוס ללא קשר לתמ"א, בכוונתי לעשות שינוי תב"ע ולהגדיל את אחוזי הבנייה ל280%. בכדי להימנע מהיטל השבחה גבוה חשבתי שאולי ניתן לפעול לאישור הזכויות המותרות מכח התמ"א ולחסוך לעצמי היטל השבחה על המ"ר שיאושר במסגרת התמ"א. 1. מה הזכויות המגיעות לי במסגרת תמ"א 2/38? 2. האם אני מקבל תוספת מכוח התמא על השטח הבנוי שיש לי או על הזכויות בנייה שיש לי כרגע שטרם מומשו? 3. מה הסדר הנכון להגשת הבקשה? האם אני קודם כל מגיש בקשה להיתר מכח התמ"א ואז מגיש שינוי תבע? 4. מה גובה היטל ההשבחה שאשלם?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

תמא 38 יזם בפשיטת רגל בזמן חתימת החוזה
שרה
22/03/18 11:52
האם העובדה שהיזם שחתמנו אתו על חוזה תמא 38 לפני 6 שנים ושהיה באותו זמן בפשיטת רגל (באיסור מוחלט לפי החוק, להקים חברה או תאגיד) יכולה להיות סיבה לביטול החוזה. למרות, שעברו 6 שנים הוא עדיין לא קיבל אישורי בניה, רק עכשיו אחרי שהעורכת דין נפטרה עשינו חיפוש בגוגול ומצאנו, שהיו נגדו תביעות רבות ופשיטת רגל. הוא מעולם לא עסק ביזמות מהסוג הזה. הוא מסרב בכל תוקף לשחרר אותנו ומאיים בתביעות. אין מסגרת זמנים והגבלות לטובתנו בחוזה. א ולי אם החוזה פגום אפשר להגיש נגדו צו הצהרתי לבטול החוזה. וזה בעצם הכי מהיר שאפשר להפטר ממנו.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

תמא 38
חסוי
07/02/18 17:32
שלום לך!!!!!!!!!!!! אני בעל משרד של 40 מטר בקומת מרתף בתל אביב לבנין עוד 7דירות ו 1 חנות בחזית סה"כ 11 דיירים בעלי הדירות חתמו עם יזם לתמא 38 וקיבלו מרפסת וחיזוק הבנין אני בעל המשרד במרתף והחנות לא מקבלים שום דבר ולכן לא חתמנו על היתר הבניה הבנין קיבל היתר בניה בגלל שיש חתימה של 9 בעלי דירות מתוך 11 מה אנחנו יכולים לעשות ?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תמ"א 38 גיא ששון

    תמ"א 38

    שלום, סביר שפנו למפקח/ת של הבתים המשותפים. שם באפשרותך לטעון את טענותיך והיא זו שתחליט האם מוצדקות הן או שלא ואז רשאית למנות עוה"ד שיחתום במקומך.

  • סיווג קבלני גיא ששון

    סיווג קבלני

    שלום, סיווג הדרוש לקבלן לביצוע עבודות למגורים הכוללות תמ"א 38, מתבססות על כמות מ"ר לבניה או היקף כספי של ביצוע העבודה הספציפי. באפשרותך לראות את הסיווג בקטגוריה ג´ ושם להבחין היכן הפרויקט שלך נמצא מבחינת היקפים ומהו הסיווג הנדרש לצורך ביצועו.

החלפת דירה
איילת
01/11/17 15:07
היי, בניין לפני תמ"א 38 קיבלתי הצעה להחליף את הדירה שלי שנמצאת בקומה שנייה בדירה חדשה שתבנה בקומה חמישית, כמובן אותו שטח דירה, ללא תוספת תשלום, מצד אחד נשמע מעולה מצד שני מה האינטרס של היזם, יכול להיות שיש איזה שהוא קייץ´? אודה על תשובתך
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • החלפת דירה גיא ששון

    החלפת דירה

    שלום, יש לבחון את המסמך עליו חתמתם באופן מאוד ספציפי. ממליץ שתיגש לעו"ד המתמחה במקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי.

חוק המאכרים
פלג
26/10/17 10:19
שלום יזם החתים אותי על מסמך הבנות על מה אקבל בתמורה לבית שלי בעסקת תמא 38/2 באחד הסעיפים נרשם שבמעמד חתימה על הסכם זה! יחתם מסמך נוסף שיגדיר זמנים לביצוע הפרוייקט! אני מציין שלא נחתם שום מסמך של לוחות זמנים עד עצם היום הזה וכבר עבר 3 חודש! השאלה האים מסמך ההבנות שחתמתי עליו תוקף? האים ניתן לבטלו בנימוק שלא נרשם מסמך לביצוע לוחות זמנים?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • חוק המאכרים גיא ששון

    חוק המאכרים

    שלום, אינני יודע מה אינטרס של היזם ומה עומד מאחורי הצעתו. סביר שהצעתו מבוססת על ניתוח כלכלי אשר להערכתו, עומד במבחן המציאות ויכול להציע הטבה מסוג זה. ממליץ לבחון עם אנשי מקצוע או בהיבט משפטי קנייני וההיבט המיסוי.

חישוב שטחים
אורי
24/09/17 21:55
היי , אשמח להסבר קצר איך מחושבים שטחים שניתן לבנות לפי ערר חורגין ולפי תיקון 3 א´ לצערי אין באינטרנט שום הסבר מובן בעניין.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • חישוב שטחים גיא ששון

    חישוב שטחים

    ניתן להוריד את מסמכי תיקון 3א´ מאתר מנהל התכנון. הסבר חישוב לפי חורגין ניתן למצוא בהחלטת ועדת ערר בתיק חורגין 15 ר"ג.

מציאת יזם
ליאור
16/09/17 2:44
שלום אני גר בראשון לציון, ולאחרונה הוחלט שאי אפשר לעשות תמא 38 במתכונת הרגילה באזור בו אני גר, אלא ניוד זכויות בניה ליזם. הבעיה היא שאף יזם לא רוצה לקחת על עצמו פרוייקט כזה משום שזה לא משתלם להם לדבריהם. כיצד אני יכול "להגיע" ליזמים שאולי כן יהיו מעוניינים? תודה
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • מציאת יזם גיא ששון

    מציאת יזם

    ראשית הייתי ממליץ לך לגשת לוועדה המקומית ולשתפם שאינך מוצא קבלנים המעוניינים באלטרנטיבה של ניוד זכויות. שנית, אין אנו יכולים להמליץ על קבלן זה או אחר, אמליץ שתפנה לארגון המקומי הקבלנים ראשל"צ.

תוספת מקסימלית בתמ"א לעומת תוספת באחוזים
ilan
05/09/17 14:43
קראתי באיזשהו מקום כי ההחלטה אם לתת תוספת באחוזים לדירות או לתת 25 מ"ר לכל הדירות תלויה בהסכמה של 100% מהדיירים לשיטת הנבחרת לתוספת. אצלי בבניין לא נשאלנו באיזו שיטה אנחנו בוחרים והייזם נתן לדירות הקטנות והגדולות 25 מ"ר מבלי להתחשב בגודלן המקורי. שאלתי האם בהעדר הסכמה מראש, ואם לא חתמתי על שום מסמך שמאפשר לייזם להחליט על שיטת התוספת, האם אפשרי שאתנגד? מה עלי לעשות? להוציא מכתב לייזם? לדיירים? זה חשוב מאד
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • תוספת מקסימלית גיא ששון

    תוספת מקסימלית

    ההחלטה להגדיל את שטח הדירה באחוזים או ב25 מ"ר , איננה תלויה ב-100% הסכמה. החלטה זו היא תנאי מסחרי בין הדיירים לקבלן. ככל ויהיה רב המותר בחוק שהסכים על אופן או גודל מסוים את תחשבי כמתנגדת ואז העניין יובהר אצל מפקחת על הבתים המשותפים. אמליץ לך לפנות לדיירים לומר את דעתך ולבסוף לנסות להגיע להסכמה משותפת וללכת עם הרוב.

השקעה בתמא 38
יצחק
05/09/17 13:56
צהריים טובים, יזם הציע לי להשקיע אצלו במימון פרוייקט תמא 38 , אחרי חתימות שכנים ואחרי היתרים, 800 k,. חמש עשרה אחוז תשואה שנתית, הביטחון שהוא נותן לי זה הערת אזהרה על זכויות הבנייה במגרש, רציתי לשאול, מה אני צריך לבדוק בפרוייקט כדי לקבל מושג האם הוא רווחי או לא ? האם זה נשמע תשואה גבוהה מדי? האם יש משמעות להערת אזהרה או שזה לא ישאיר לי משהו ביד במקרה שחס וחלילה הפרויקט יתקע ? תודה מראש.
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • השקעה בתמ"א גיא ששון

    השקעה בתמ"א

    ישנה משמעות להערת אזהרה, קשה להאמין שהדיירים יאפשרו עוד משהו מלבד הקבלן לקבל הערת אזהרה נוספת. לעניין גובה התשואה, זוהי שאלה מסחרית התלויה במרכיבי הסיכון, רווחיות הפרויקט ביחס למיקומו וזאת עליך לברר. לגבי משמעות הערת האזהרה, עלייך להתייעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין.

אחוז הסכמת דיריים
פלג
23/07/17 15:33
4 דיריים בלבד=מאה אחוז 3 מסכימים לתמא 38/2 =75 אחוז 1 לא מסכים=25 אחוז כול השטח המשותף שייך לכולם באופן שווה! (השטח המשותף הוא 550 מטר) אני מציין שאני אחד מאלה שמסכימים והגג כולו שגודלו 250 מטר שייך לי בטאבו! המתנגד חתם בעבר לקבלן לביצוע תמא 38/2 (בסוף הקבלן התחרט) אנחנו יודעים שצריך 80 אחוז לביצוע תמא 38/2 ויש לנו רק 75 אחוז! השאלה היא: האים זה יעזור לנו לפנות למפקח על בתים משותפים בטענה שהמתנגד חתם בעבר(ועכשיו עושה דווקא) וגם האים הגג שכולו בטאבו שלי ואני מאלו שרוצים בפרוייקט! האים 2 הדברים האלו יעזרו לנו שהמפקח יפסוק שאנחנו יכולים לצאת לדרך?
הוסף תגובה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

  • אחוז הסכמת דיירים גיא ששון

    אחוז הסכמת דיירים

    שלום פלג, ראשית, וככלל, רצוי להגיע להסכמות ולהימנע מהליכים משפטיים. לגופן של שאלותיך ומבלי שהדבר יהווה ייעוץ משפטי, הרי שסעיף 5א לחוק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע בסעיף (א): ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים. כלומר התביעה צריכה להיות של 80% מבעלי הדירות ו-80% מהשטח. מבלי להכיר את פרטי המקרה הספציפי שלכם, הרי שהעובדה שהגג מוצמד אליך אולי מקנה לכם את התנאי של השטח אבל לא את התנאי של מספר הדירות. מאחר שכך הדברים, ייתכן שכדאי לכם לשקול לבחון פרויקט של תמ"א 38 /1, קרי חיזוק הבניין והוספה עליו, שבעניינו חל סעיף 5 לחוק המקרקעין שציינתי לעיל הקובע אחוז נמוך יותר של להגשת פנייה למפקח (2/3 מהדירות ומהשטח). לגבי סיבת ההתנגדות של השכן, הרי שבסופו של יום, המפקח בוחן את נסיבות המקרה הספציפי ואת הסבירות של הנימוקים להתנגדות של השכן שאינו מעוניין באישור הפרויקט. יצוין כי פנייה למפקח הינה רק לאחר קבלת היתר בניה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות